都島区総合医療センター前のリンクビル都島　店舗・事務所　大募集！

業態を構築する上で、出発点から考えてきました。

１、素材から考える。

 

２、調理方法（メニュー）から考える。

 

３、地域から考える。

 

４、物件から考える。

 

５、食べ方から考える。

 

次は「物件」から考える　です。

 

もちろん、あくまでも予算の範疇になりますが、ここでは、訪問した不動産屋さんから、

「良い物件がある、出た」と提案を受けた前提で考えます。

 

　　　　　“良い物件”　　　　難しい解釈ですね。

 

・家賃が安い　・流動客数が多い　・角地・初期費用が安い　・流行のエリア　・居抜きである

 

　　　　　　などなど

 

物件に多様な「特徴」がある中で、自分にとっての良い条件を考える必要があります

 

この特徴と、自身のお店造りとの整合性をひもといてみます。

 

家賃が安い物件の第一は「小さい　狭い」ということです。

 

オーナーが１人で営業する予定の方は、この条件が必要になることが多いです。

 

当然、１人なので人件費がかからないのがメリットですが、

 

席数が少なかったり、オペレーション上の手が回らなかったり、

 

絶対売上高が高くならないことがデメリットです。

 

流動客数が多い物件は、一見のお客様の目につくメリットがあります。

 

軽い業態（カフェ系　麺系　丼系など）は、目につく動機の業態ですから

 

動線の多いのが最低限必要となります。

 

ところが逆に「目につくのが苦手」な業態が考えられます。

 

落ち着いて食事をしてもらいたいというような

 

お店（高単価のお店や専門業態）などです。

 

 

また、重飲食の業態は、地下や空中店舗などにも適していることも考えられます。

 

 

角地と書きましたが、駅前から出てすぐのお店など、

 

「あきらかに視認性の良いお店」と考えましょう。

 

この視認性のある店舗のメリットは多いです。

 

看板が大きく出せることが出来、一見客の取り込みに適しています。

 

このタイプの物件のデメリットは、どのタイプのビジネスにも

 

対応できるので、総じて価格は高いです。

 

視認性は何よりの広告宣伝になるので、様々業種でも探している「物件」となります。

 

 

坪単価が高いのと、原状回復が一般的（居抜きでなく）になるため、

 

何かと「お金がかかる物件」です。

 

 

 

初期費用が安い物件。

 

 

一般的な初期費用とは、保証金　もしくは敷金、　礼金、仲介手数料。

 

 

内装（居抜きの造作譲渡含む）などが　不動産にかかる初期費用です。

 

 

物件によって、保証金や敷金、礼金などは変わります。

 

 

それが他よりも安い物件があります。これは一概にルールではなく、

 

 

家主さんによっても変わってきます。小規模のお店に多いです。

 

 

流行のエリア。たくさんのお客様が集まりやすい場所です。

 

 

最近でいうと、「裏なんば」などが該当しますね。

 

 

流行なので、たくさんヒトが集まる分、たくさん出店もあります。

 

 

激戦区なので、平凡な業態では流行りにくいですね。

 

 

流行り出してから出店すると、「後発」になりますからトレンドにアンテナをはって

 

 

いち早くそこに出店することで先行者利益がでることもあります。

 

 

タウン紙などでチェックしましょう。

 

 

居抜き物件は、よくテーマに出てきますがこれにはメリット、デメリットもあります。

 

 

メリットは何より初期費用の軽減です。

 

 

内装工事や厨房器具、備品の出費が安くなるのもありますが

 

 

スケルトンからの工事を考えると2〜3ヶ月、オープンまで掛かります。

 

 

それが居抜きだと1ヶ月以内にスタートできるのが多いですので

 

 

家賃負担も軽くなります。

 

 

デメリットは、自分に合っている店舗設計ではない場合が多いので

 

 

レイアウトや内装テイストなどが、自分の狙いと違う場合はデメリットとなります。

 

 

いろんな基礎知識を知っておく事で、提案された物件の判断がしやすくなります。

 

 

逆に、自分のやりたい業態に適した物件を探す際に参考にしていただけると幸いです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

業態を構築する上で、いくつかの出発点があります。

１、素材から考える。

２、調理方法（メニュー）から考える。

３、地域から考える。

４、物件から考える。

５、食べ方から考える。

前回までに、１素材、２調理方法から考えてみましたが、

今回は、３地域から考える。　です。

地域とは何か？ですが、大きくわけると

　１、繁華街　　　２、住宅街　　　３、オフィス街　　　４、ロードサイド

　　　です。

まず、

１、繁華街

この地域の特徴は、夜間人口が多く、昼間が少ないことが多いです。

また、あらゆる業種のお店が混在します。

同じ繁華街でも、食事店が多いエリアと、ウォーターフロントの要素が強いエリアがあります。

また、家賃の坪単価は高めなことが多いです。

１階路面だけでなく　空中店舗が多いのもこの地域の特徴です。

この地域での出店は、夜型なのでアルコールメニューの充実が必要です。

また、競合店の真ん中への出店ですから、専門店など特色があるお店が良いですね。

 

２、住宅街

文字通り住宅の多い地域です。

駅に近いエリアと、駅からは遠いエリアもあります。

駅近くは、通勤や通学の動線にあるのが特徴です。

視認性も良いので、「食事」に特化したり、喫茶などの飲料業態も対応できます。

逆に、駅から遠いお店は、近隣の方が頻繁に来店できる複合店か、

わざわざそこに来店したい動機のある客単価の高めのお店なども狙い目です。

この地域のデメリットは、粗相をするとイメージの悪さがすぐに

 

広がってしまう事なので、接客対応には注意が特に必要です。

 

３、オフィス街

ランチ集客では一番強みを発揮します。デメリットは週末に集客がしにくいことです。

一般的には、月間20日間で、１ヶ月分の売上を作る必要がありますから、

このエリアは「ランチの営業」は欠かせないお店が多いです。

やはり、サラリーマンの多い地域なので、男性的なお店が多いのも特徴です。

脱サラの方の開業には、このエリアの特徴が解っていると良いことが多いですね。

 

４、ロードサイド

幹線道路沿いの店舗。車での来店客が多い地域です。

ナショナルチェーンが多いのも特徴的です。

お店の対象が圧倒的にファミリーとなります。

住宅街よりも、ファミリー向けの業態が多いです。

ファミリー向けとは、年齢の幅が最も広い業態です。

規模の大きいお店が多いので、独立開業には向きにくい地域です。

 

今日は、各地域の特徴だけを書きました。

次回は、それぞれの地域に向いている業態などを書いていきます。